Чью халатность хотят заставить оплатить жителей?

В этом разделе представлены различные типы документов, для выбора конкретного типа документов используйте меню слева

Чью халатность хотят заставить оплатить жителей?

В нашем городе и районе, как и по всей России, утеряны или давно просрочены документы многоквартирных строений. Ответственные за этот «грех» давно определены законом – управляющие организации и муниципалитеты. Однако не было случая, чтобы кого-нибудь наказали. Крайними, как всегда, оказываются жители и их кошельки.

Методом проб и ошибок

Перечень технической документации на многоквартирные дома (МКД) включает в себя как бумаги на все здание, так и на его отдельные элементы, некоторое сложное оборудование (например, лифты). Для чего это нужно, знает каждый специалист по эксплуатации домов.

В пакет документов, необходимых для заключения договора энергоснабжения, включена техническая документация. Ее обязательная составляющая – сведения о составе и состоянии элементов общего имущества МКД. В свою очередь эти сведения?– неотъемлемая часть примерного договора управления, заключаемого собственниками многоквартирного дома с управляющей организацией. Техдокументация – основа планирования работ по ремонту, содержанию и обслуживанию жилого здания. В ней фиксируется состояние объекта, что впоследствии позволяет оценить качество предоставляемых управляющей организацией услуг. Документация по дому служит доказательной базой при решении споров в суде или в досудебном порядке.

Пункт 10 ст. 162 ЖК РФ обязывает управляющую организацию за 30 дней до прекращения договора управления передать ТСЖ техдокументацию на дом и иные связанные с управлением документы.

Как разъяснило Минрегионразвития в письме от 20.12.2006 № 14313-РМ/07, обязанность передать документацию возникает у любых лиц, которые оказывают услуги по содержанию и ремонту общего имущества по основаниям, которые возникли до введения в действие ЖК РФ. Предыдущие управляющие компании в силу ст. 9 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» являлись управляющими организациями, выполняющими полномочия по управлению жилищным фондом, вплоть до изменения формы управления (ТСЖ, НУ) или заключения собственниками помещений (ТСЖ) договора с иной управляющей организацией.

Если дом не передавался в управление иной коммерческой управляющей организации или не изменялась форма управления, предыдущая УК сама себе никаких документов не должна была передавать, их наличие или отсутствие их и не волновало. Приложение с перечнем техдокументации либо было изъято, либо отсутствует в договоре управления, который повсеместно заключают УК.

УК не ставилась задача ведения архива, актуализации, хранения документации по многоквартирным домам. В органах местного самоуправления (ОМС) восстановлены только самые ценные документы – техпаспорта, и то, под вопросом. Но даже свежие, заказанные и полученные в БТИ, документы не содержат полных, актуализированных данных. В результате приходящим в МКД новым управленцам, приходится самостоятельно добывать необходимую информацию методом проб и ошибок.

Плановая инвентаризация каждого строения должна проводиться раз в пять лет. Такое правило предписано Постановлением Правительства РФ № 1301 от 13.10.1997 «О государственном учете жилищного фонда в РФ». Организацией этих мероприятий должны заниматься соответствующие структуры местных администраций, а этим никто не занимался на протяжении последних 10 лет.

Дорогое удовольствие

Самое дорогое удовольствие – это восстановление проекта многоэтажного дома. С этой проблемой, столкнутся все собственники жилья в МКД нашего города, независимо от того, какую форму управления МКД они выбрали. Поэтому, при создании ТСЖ, обязательно следует писать письма в предыдущую УК с требованием передать техдокументацию. Не исключено, что техдокументация окажется утерянной, а на восстановление потребуется кругленькая сумма. В случае судебного разбирательства, как показывает практика, виновной в утрате будет признана предыдущая УК, точнее, та компания, которая исполняла обязанности по управлению МКД на момент последней инвентаризации (2001 г.). Известно, что тех компаний и след простыл. ОМС свою вину признают, но распишутся в своей неплатежеспособности, в бюджете, как обычно, на эти цели не окажется средств. В результате заплатить придется жителям.

Между тем на сей счет есть разъяснения прокуратуры, руководители ОМС должны были распорядительным документом определить лиц, ответственных за подготовку и сбор данной документации, поскольку она относится к государевым архивным фондам. Проверить ее наличие, составить опись документов с истекшим сроком годности, а также перечень недостающих бумаг, и принять меры к их обновлению и восстановлению. Они должна подготовить расчет средств, необходимых на восстановление документов, организацию копировально-множительных работ для документов, которые передаются в копиях, обеспечить архивацию оригиналов. Опись и расчеты передаются руководству ОМС для решения вопроса о финансировании. Однако на деле многие тяготы перекладываются на собственников жилья.

Самое время жилищной общественности поднять вопрос о необходимости признания задолженности государства перед жителями, о включении в бюджет средств на восстановление документов по многоквартирным домам. Предложить создать единые архивы для хранения копий договоров управления, протоколов общих собраний, бланков решений – тех бумаг, которые слишком часто «затапливает» в некоторых управляющих организациях.

Техдокументация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Управляющие организации и ТСЖ лишь хранят ее, вносят изменения и безвозмездно передают своим преемникам (вновь выбранным управляющим организациям, ТСЖ). Удержание документации рассматривается как создание препятствий для управления многоквартирным домом. Крайний метод отстаивания своих прав – обращение в суд. Гарантией, что документы по дому не исчезнут вместе с нерадивой управляющей организацией, может быть хранение заверенных копий в едином архиве.

Что хранить и передавать?

В нашем городе и районе, список технической и иной связанной с управлением домом документации никак не конкретизирован. ОМС этот момент упущен из виду. В этом случае, нам жителям следует опираться на действующие Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170. В пункте 1.5.1 этого документа дан перечень техдокументации долговременного хранения:

– план участка в масштабе 1:1000–1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

– проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;

– акты приемки жилых домов от строительных организаций;

– акты технического состояния дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;

– схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);

– паспорта котельного хозяйства, котловые книги;

– паспорта лифтового хозяйства;

– паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;

– исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

Также выделяется техдокументация, заменяемая в связи с истечением срока ее действия (п. 1.5.3):

– сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;

– акты техосмотров;

– журналы заявок жителей;

– протоколы измерения сопротивления электросетей;

– протоколы измерения вентиляции.

Суд обяжет

Отсутствие всех этих документов жилищная инспекция расценивает как нарушение правил содержания и ремонта жилых домов, то есть как правонарушение, предусмотренное ст. 7.22 КоАП РФ.

Показательно в этом смысле решение Арбитражного суда Ростовской области, который обязал ответчиков (бывшую управляющую организацию и муниципальное учреждение) восстановить отсутствующую техдокументацию на дом, переданный в управление ТСЖ. В частности, ответчикам предложено обратиться для решения проблемы в проектный институт.

Арбитры Федеральной антимонопольной службы (постановление от 21.07.2008 №?А11-9332/2007-К1-14/455) солидарны со своими ростовскими коллегами: расходы по восстановлению документов, о которых идет речь, в случае их утраты надо возмещать.

Заинтересовался проблемой и Высший Арбитражный Суд. 30.03.2010 Президиум ВАС РФ принял постановление № 17074/09 «Об обязании передать товариществу техническую документацию и документацию паспортного учета». Рассматривалось заявление ТСЖ «Дом на Поварской» о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда г. Москвы, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа.

Опустим многочисленный детали и подробности дела, скажем о выводе, который сделан в постановлении: «...в случае предъявления товариществом собственников жилья требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая организация) обязан передать ее кредитору (товариществу), а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать кредитору (товариществу)».

И еще цитата: «Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению судами при рассмотрении аналогичных дел».

Для публикации подготовил Зигангиров В. Д.



← Назад в раздел